10 กลโกงซื้อขายที่ดิน ทุจริต

http://terrabkk.com/news/10-%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B9%82%E0%B8%81%E0%B8%87%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99-%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%88/

Case Study 10 : Renovate ทาวน์เฮ้าส์ทำเลเด่น ให้เป็น Hostel สำหรับนักเดินทาง

Case Study 10 : Renovate ทาวน์เฮ้าส์ทำเลเด่น ให้เป็น Hostel สำหรับนักเดินทาง
http://terrabkk.com/news/case-study-10-renovate-%E0%B8%97%E0%B8%B2%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B9%8C%E0%B9%80%E0%B8%AE%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%AA%E0%B9%8C%E0%B8%97%E0%B8%B3%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B9%88%E0%B8%99/

บ้านเช่าหลังนี้ให้ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี!!!

http://pantip.com/topic/32674380

การตรวจรับคอนโดอย่างง่าย

http://pantip.com/topic/30784235

การตรวจรับคอนโดอย่างง่าย

พิ่งได้มีโอกาสไปตรวจรับคอนโดมาสองงาน ไปช่วยน้องดูให้ที่โครงการหนึ่ง ของตัวเองอีกโครงการหนึ่ง
มูลค่าคอนโดเป็นราคาอย่างน้อยก็ต้องล้านบาทถึงไปถึงหลายล้านบาท
จะตรวจรับยังไงเราถึงจะมั่นใจว่าเราได้รับของที่มีมูลค่าเติมสมกับที่จ่ายเงินและเสียเวลารอ
เดียวนี้มีผู้เชี่ยวชาญตรวจรับบ้านหรือคอนโดซึ่งคุณอาจต้องจ่ายเงินหลายพันบาทสำหรับการตรวจรับคอนโด หรือเป็นหมื่นเพื่อตรวจรับบ้านราคาหลายล้านบาท
ผมงงมากๆ ที่เห็นว่าคนไปตรวจรับคอนโดเหมือนไปดูๆ แล้วก็กลับ
ไม่ได้ดูในสิ่งที่ควรดูหรือไม่ได้ทดสอบสิ่งที่ควรทดสอบ
การแก้ไขทีหลังทำได้แน่นอนครับ แต่วันตรวจรับเป็นวันที่เจ้าของคอนโดได้เตรียมทีมงานเพื่อแก้ไขจุดบกพร่องต่างๆ เพื่อให้เราเซ็นต์รับคอนโดให้ได้ จะได้รับเงินค่าคอนโดก้อนใหญ่
เพราะฉนั้นในวันนี้ถ้าคุณสามารถทดสอบและสามารถบอกได้ว่าอะไรที่เสียหายหรือไม่ถูกต้อง มันจะถูกจัดการแก้ไขอย่างดีและรวดเร็ว เราจะได้จ่ายค่าห้องได้อย่างสบายใจ
จริงๆ แล้วเราเน้นการตรวจในจุดที่สำคัญต่อไปนี้
1) งานโครงสร้าง พื้น ฝ้า ผนัง และงานเฟอร์นิเจอร์
2) งานไฟฟ้า
3) งานประปา
4) การระบายน้ำในห้องน้ำและระเบียง

อุปกรณืที่ต้องใช้ก็หาได้ไม่ยากมีอยูแค่สิบอย่าง ถังน้ำ ลูกปิงปอง ไม้บรรทัดตัวแอล โคมไฟพร้อมหลอด ไขควงลองไฟ ไขควงสลับแบบแฉก ตลับเมตร กระจกมองจุดที่มองยาก ไฟฉาย ผ้าเช็ด
จะเห็นว่าเป็นของที่หาได้ทั่วไป การใช้ก็ไม่ยาก
เรื่องแรกงานโครงสร้าง พื้น ฝ้า ผนัง และงานเฟอร์นิเจอร์ เมื่อเดินเข้าไปในห้อง ให้เปิดไฟทั้งหมดที่มี ให้มีความสว่างที่สุดจะได้ทดสอบไฟแสงสว่างไปในตัวด้วย
ใช้ไล่ดูทีละห้อง ดูตั้งแต่พื้น ผนัง ฝ้า หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ให้มาทั้งหมด ไล่ไปทีละห้อง
ให้เปิดปิดประตู หน้าต่าง และช่องเปิดทุกบาน เพื่อดูว่าเป็นปกติหรือไม่
สำหรับพื้น ให้ใช้เท้าลูบไปบนพื้นว่ามีจุดไหนไม่เรียบบ้าง ถ้าสงสัยว่าไม่เรียบให้ใช้ลูกปิงปองทดสอบ ลูกปิงปองไม่ควรตะไหลไปทางเดียวตลอด ถ้าพื้นไม่เรียบต้องให้ช่างแก้ไขทันที
ถ้าพื้นเป็นกระเบื้อง ให้ใช้ด้ามไขควงหรืออะไรที่แข็งๆ เคาะบนแผ่น ควรจะได้ยินเสียงแน่นๆ ถ้าแผ่นไหนมีเสียงกลวงๆ ให้ช่างทำการเอาแผ่นออกมาแก้ไข แผ่นที่มีเสียงกลวงคือปูนที่อยู่ใต้แผ่นมีช่วงว่าง นานๆ ไปจะหลุดออกได้
ไม้บรรทัดตัวแอลเอาไว้ทดสอลมุมฉาก เช่นถ้าสังเกตุว่าผนังไม่ได้ฉาก(ดูเอียงๆ) ให้ใช้ไม้บรรทัดตัวแอลทดสอบ และสามารถเอามาใช้ทดสอบกับพื้นหรือผิวที่ไม่เรียบได้ด้วยโดยเอาไม้บรรทัดมาลากไปบนพื้นและดูว่ามีจุดใหนเป็นแอ่งหรือนูนขึ้นมา
ไฟฉายและกระจกใช้ส่องในจุดที่ไม่สว่าง หรือจุดที่ดูได้ยากเช่นด้านบนของตู้หรือใต้โต๊ะ

สิ่งสำคัญต่อไปคือการระบายน้ำของพื้นห้องนำ้และระเบียง
ให้ใช้ถังน้ำเติมน้ำให้เติม นำไปราดพื้นห้องน้ำ ให้ราดไปทางที่ห่างจากท่อระบายน้ำให้มากที่สุด
ให้ดูว่าน้ำระบายลงท่อน้ำทิ้งได้ดีหรือไม่ มีน้ำขังอยู่จุดใดจุดหนึ่งหรือไม่ บางครั้งอาจใช้เวลาบ้างแต่ถ้าระบายหมดก็ถือว่าโอเค
ถ้าจุดใดมีนำ้ขังต้องให้ช่างแก้ไขปรับระดับพื้นใหม่ จุดนี้ต้องแก้ไขให้จบ เป็นจุดที่ยอมไปซ่อมทีหลังไม่ได้
สำหรับการตรวจงานประปา ทุกจุดที่มีอ่างน้ำ ไม่ว่าเป็นอ่างล้่างจาน อ่างล้างหน้า อ่างอาบน้ำ ให้ปิดท่อน้ำทิ้งเติมน้ำให้เติม ให้น้ำล้นออกมาทางช่องน้ำล้น ให้ใช้มือลองจับที่ใต้อ่างน้ำว่ามีน้ำรั่วซืมตรงไหนหรือไม่
ถ้ามีรอยน้ำ ให้ใช้ผ้าเช็ดให้แห้งและลองอีกครั้งเพื่อดูให้แน่ว่าน้ำซืมมาจากไหน
จากนั้นให้ปิดน้ำ และเอาจุกปิดน้ำออกให้น้ำไหลออกไป
ใช้มือทดสอบตามท่อใต้อ่างอีกครั้งว่ามีจุดน้ำซืมหรือไม่
ชักโครกต้องทำการกดทดสอบหลายๆ ครั้ง ถ้าสามารถนำขนมปังมาทดสอบด้วยจะดีมาก ทำการฉีกขนมปังเป็นชิ้นๆ ปล่อยให้ดูดน้ำแล้วลองกดชักโครกดูว่าลงหมดหรือไม่ ให้ลองทำดูหลายๆ หน
ฝักบัวกับเครื่องทำน้ำร้อนทดสอบง่ายมาก เปิดดูก็รู้แล้วว่าใช้ได้หรือไม่ ให้เจ้าหน้าที่ช่วยทดสอบน้ำร้อนให้เราดูด้วยนะครับ ต้องให้เค้าเปิดให้ดูด้วยว่าต่อสายดินให้เราหรือเปล่า เค้าจะมีช่างไฟฟ้ามาเปิดตู้น้ำอุ่นออกมาให้เราดู
จุดที่ต้องดูสำหรับฝักบัวอาบน้ำและที่ฉีดชำระก็คือน้ำต้องออกมาเป็นเส้นๆ เป็นระเบียบ ไม่กระจายเป็นบางเส้น ถ้ามีการกระจายต้องขอให้ช่างเปลี่ยนให้

สุดท้ายเรื่องไฟฟ้า ให้ลองเปิดปิดไฟทุกดวง ให้ลองหลายๆ ครั้ง ไม่ควรมีหลอดไฟที่กระพริบ ถ้ามีไฟหรี่ให้ทดสอบโดยการหมุนไฟให้ค่อยๆ สว่างขึ้นช้าๆ และค่อยๆลดไฟลงช้าๆ ระหว่างเพิ่มหรือลดไฟ หลอดไม่ควรกระพริบ
ใช้โคมไฟหรือไขควงลองไฟทำการทดลองปลั๊กไฟทั้งหมด
หลังจากนั้นให้ปิดไฟและถอดปลั๊กเครื่องไฟฟ้าทั้งหมด แล้วไปดูมิเตอร์ไฟว่ายังวิ่งอยู่หรือไม่ ถ้ายังวิ่งอยู่ถึงแม้ว่าช้าก็ตามแสดงว่าอาจจะมีไฟรั่วได้ ให้ตรวจดูอีกครั้งว่าได้ปิดไฟทั้งหมดหรือยัง ถ้ายืนยันได้ก็ให้ช่างไฟมาหาจุดที่ไฟรั่ว ห้ามทำเรื่องไฟเองเด็ดขาด ให้ผู้เชี่ยวชาญเรื่องไฟฟ้าทำการแก้ไข
ด้วยนี้ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดแพงมาก เป็นแสนๆ ก็มี ถ้าในใบราคามีการคิดเงินส่วนเพิ่มเพราะมีเนื้อที่เพิ่มซึ่งบางครั้งเป็นจำนวนหลายหมื่นบาททีเดียว เราจะยืนยันได้อย่างไรว่าเนื้อที่มันมากขึ้นจริง ให้นำแบบแปลนมาแล้วใช้ตลับเมตรมาวัดว่าได้ขนาดตามแปลนห้องหรือไม่ เสร็จแล้วให้เจ้าหน้าที่คำนวณให้ดูว่าพื้นที่ๆ เพื่ิมขึ้นมามาจากไหน

สิ่งที่ผมบอกไปสามารถทำได้ภายในไม่ถึงชั่วโมงสำหรับคอนโดขนาดเล็กจนถึงกลางๆ
สามารถทำได้ด้วยตัวเองด้วย แต่ถ้ามีเพื่อนไปช่วยด้วยก็จะดีมากๆ
สุดท้ายขอให้มีความสุขกับคอนโดหลังใหม่
ตอนผมไปตรวจก็มีความสุขนะครับ ทุกๆ คนเฝ้ารอจะได้อยู่คอนโดใหม่
แต่อย่าให้บรรยากาศที่มีความสุขมาทำให้การตรวจรับห้องเป็นไปอย่างลวกๆ นะครับ เราต้องอยู่กับมันอีกนาน จ่ายเงินแล้วควรจะได้รับของที่ไม่มีข้อบกพร่อง คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปและการรอคอย
ตอนกลับก็มีความสุขเพราะรู้แน่ว่าได้ห้องดี แต่แปลกจริงๆ มีผมเดินถือถังน้ำอยู่คนเดียว
เครดิต PongPages https://www.facebook.com/PongPages

44

 

25

 

พ่อเจเจ 
31 กรกฎาคม 2556 เวลา 11:05 น.

CreativeMAX ถูกใจ, Sir Isaac ถูกใจ, Philosopher_BG ถูกใจ, แอนเนิร์ด ทึ่ง, สมาชิกหมายเลข 1506061 ถูกใจ, Thetuiky ถูกใจ, Tan NB ถูกใจ, กระดาษในโหลแก้ว ถูกใจ,Tuam-Teaw ถูกใจ, อิงฟ้า พาฝัน ถูกใจรวมถึงอีก 15 คน ร่วมแสดงความรู้สึก

10 ความคิ

วิธีการจัดการที่เหมาะสมกรณีผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า

• 
• M_M
• 31 กรกฎาคม เวลา 17:17 น.

ถูกเปิดอ่าน 173 ครั้ง | แชร์ไปยัง  twitter facebook

บทความหมวด ความรู้เคล็ดลับการซื้อขายให้เช่าบ้าน-คอนโด-ที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์
การแก้ไขปัญหาสำหรับผู้ให้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหากให้ดีที่สุดต้องป้องกันไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ โดยการเช่าอสังหาฯทุกครั้งต้องทำสัญญาเป็นหนังสือเพื่อป้องกันผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า

     การเช่าเป็นเรื่องที่ต้องนำกฎหมายเข้ามาผูกไว้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยถือว่าเป็นสัญญาอย่างหนึ่งที่พึงต้องปฏิบัติตามข้อตกลง และหนึ่งในนั้นย่อมหมายถึงการจ่ายค่าเช่าด้วย ไม่เช่นนั้นถือว่าผู้เช่าผิดสัญญา แต่ว่าจะเอาเรื่องกันในทันทีแบบไม่มีใบเหลืองก็ออกจะดูใจร้ายไม่ให้โอกาสกันเกินไป กฎหมายจึงต้องเข้ามากำกับการแสดงบทของผู้ให้เช่าเอาไว้ให้อยู่ในกรอบที่เหมาะสมในกรณีที่มีการค้างค่าเช่า แต่ก่อนที่จะไปถึงการไม่ชำระเงินเช่นนั้น คงต้องหันมาดูข้อตกลงเสียก่อนว่า ได้มีการทำสัญญาในเรื่องการจ่ายค่าเช่าเอาไว้อย่างไร เขียนกันเป็นเอกสารชัดเจนหรือไม่ หรือแล้วแต่ใจผู้ให้เช่าว่าเขาจะมาเก็บเมื่อไร ทั้งอาจเป็นไปได้ว่าตามใจผู้เช่าที่จะเอาเงินมาจ่ายอย่างไรก็ได้  การจ่ายค่าเช่าแบบเอื้ออาทรอย่างนี้มีปัญหาเวลาที่ทะเลาะกัน จึงเป็นข้อสังวรระวังให้ทั้งสองฝ่ายจดแจ้งลงไว้ในสัญญาให้ชัดเจนแจ่มแจ้งว่าจะจ่ายกันเมื่อไรและอย่างไร

     ในสัญญาเช่าจะต้องมีเงื่อนไขระบุไว้ว่าหากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลาช่วงหนึ่ง  เช่น อาจจะ 1 เดือน ให้ถือสัญญาเลิกกันทันทีและผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าไปครอบครองทรัพย์สินที่เช่าในทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

     ทรัพย์สินของผู้เช่าที่อยู่ในบ้านที่เช่า ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าขนย้ายไปฝากไว้ที่หนึ่งที่ใดประมาณนี้ หากสัญญามีข้อตกลงอย่างนี้ไว้แล้ว เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาผู้ให้เช่าก็ไม่ต้องเสียเวลาเสียเงินจ้างทนายความฟ้องคดี สามารถเข้าไปครอบครองบ้านที่ให้เช่าได้ทันทีตามที่ผู้เช่าได้ทำสัญญายินยอมไว้ล่วงหน้าผู้ให้เช่าก็จะไม่มีความผิดฐานบุกรุก

    ในตอนขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเพื่อป้องกันปัญหาที่จะมีในอนาคตอาจจะต้องไปแจ้งลงบันทึกประจำวันไว้และให้ตำรวจมาเป็นพยานให้เราด้วย เพื่อป้องกันผู้เช่าดัดหลังกล่าวหาผู้ให้เช่าว่าขโมยทรัพย์สินของผู้เช่า

ตั้งราคาขาย ต้องรวมดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร

ตั้งราคาขาย ต้องรวมดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร

http://terrabkk.com/news/%E0%B8%95%E0%B8%B1%E0%B9%89%E0%B8%87%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2-%E0%B8%88%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%95%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99%E0%B8%94%E0%B8%AD/

อยากได้บ้าน ทำอย่างไรถึงจะกู้ผ่าน

http://www.banidea.com/home-loan-by-krungsri/

อยากได้บ้าน ทำอย่างไรถึงจะกู้ผ่าน

สินเชื่อบ้าน

5 คุณสมบัติกู้ยืมเงินซื้อบ้าน ผ่านฉลุย

สำหรับผู้อ่านหลายๆท่าน ที่กำลังคิดว่าอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่เงินสดยังมีไม่เพียงพอ หรืออาจมีเพียงพอแต่ต้องการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ต้องการนำเงินดังกล่าวไปใช้ลงทุนอย่างอื่น ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการใช้บริการสินเชื่อจากธนาคาร อาจเป็นกู้ซื้อบ้าน หรือกู้สร้างบ้าน ก็ขึ้นอยู่กับความถนัดของแต่ละบุคคล แต่เชื่อได้ว่า ผู้อ่านหลายท่านยังมีความสงสัยอยู่ว่าจะทำอย่างไรให้กู้ผ่าน ต้องมีหลักประกันอะไรบ้าง ต้องทำตัวอย่างไร แล้วธนาคารจะเน้นพิจารณาจากอะไรบ้าง อย่าเพิ่งกังวลไปนะครับ สำหรับวันนี้ พาคุณผู้อ่านมาศึกษา 5 คุณสมบัติกู้ยืมบ้าน ให้ผ่านฉลุยกันครับ
เนื้อหา :  ธนาคารกรุงศรี 
ภาพประกอบ : บ้านไอเดีย

1. ทำให้ตัวเองมีเครดิตที่ดี : ถ้าหากคุณมีรายได้ประจำ หรือ มีหลักทรัพย์อยู่แล้ว และพร้อมที่จะกู้ซื้อบ้าน แต่ทว่า ประวัติทางเครดิตของคุณไม่สู้ดีนัก อันนี้จะเป็นเหตุผลที่ทำให้ทางธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ของคุณก็เป็นได้ ดังนั้นแล้ว การทำตัวคุณให้มีเครดิตดี ย่อมเป็นสิ่งที่ช่วยให้ธนาคารปล่อยเงินกู้ได้ง่ายยิ่งขึ้น และ การชำระเงินให้ตรงเวลาไม่ผิดสัญญา ไม่ล่าช้า ก็จะทำให้ เครดิตคุณดีมากยิ่งขึ้นอีกด้วย
2. มีเครดิตที่ดีมานานพอ : ไม่ใช่แค่มีเครดิตที่ดี เดือนสองเดือน แล้วยื่นกู้เงินแล้วจะผ่านง่าย ๆ นะครับ คุณจะต้องรักษาระดับความน่าเชื่อถือของคุณให้นานที่สุด ขั้นต่ำควรจะหนึ่งปีหรือหากเป็นไปได้ควรมากกว่านั้น จะทำให้ธนาคารรู้สึกมั่นใจที่จะปล่อยกู้ให้คุณได้ฉลุยเลย
3. จัดระบบงานเอกสารก่อนยื่นกู้ : ควรระมัดระวังเรื่องเอกสารอย่าให้พลาด อย่าให้ขาด ให้ตรวจสอบดี ๆ อันไหนสำคัญยิ่งต้องระมัดระวังอย่างรอบคอบ และไหนจะเรื่องของลายเซ็น เรื่องตราประทับอย่าให้พลาด เพราะคุณอาจจะเสียทั้งเวลา และอาจจะกู้ไม่ผ่านอีกด้วย ตรงส่วนนี้ผู้กู้หลายท่านมักมองข้าม ควรตรวจเช็คให้ดีๆ นะครับ
4. ขอกู้เท่าที่กำลังเรามี : ให้เราตรวจสอบรายได้ รายจ่าย ของเราให้ดีก่อนที่จะทำเรื่องกู้ยืมเงินกับทางธนาคาร ไม่อย่างนั้น อาจจะไม่ไหวกลางคัน มันจะลำบาก อย่างธนาคารกรุงศรี เค้ามีตัวคำนวณ เงินกู้โดยสามารถเลือกได้หลายประเภทของการกู้ ยิ่งทำให้เราสามารถกำหนดอัตราการผ่อนชำระได้อย่างแม่นยำมากขึ้น
5. อาจจะต้องรอซักนิด : คำว่า กู้ไม่ผ่านในตอนนี้ ไม่ได้หมายความว่าไม่มีทางกู้ได้ตลอดไป อย่างไรก็ตามผู้อ่านก็ค่อย ๆ รวบรวมพลังทรัพย์ พลังเครดิต เพื่อสร้างให้เราแข็งแกร่งขึ้น ไม่อนุมัติครั้งนี้ ครั้งหน้าก็แก้ไข ความผิดพลาดต่าง ๆ ก่อนที่จะทำยื่นกู้อีกครั้ง อย่าท้อนะครับ

สุดท้ายนี้ขอให้ทุกท่านที่มีความคิดที่จะลองกู้กับโครงการยื่นกู้บ้าน หรือที่อยู่อาศัย ขอให้ทุกท่านโชคดี และสำคัญขอให้คิดให้รอบคอบ ก่อนที่จะทำการใหญ่ ปิดความผิดพลาดให้ได้มากที่สุด แล้วความสำเร็จของท่านก็จะอยู่ไม่ไกล  โชคดีครับ
บทความโดย © : banidea.com 

รวมกลยุทธ์เด็ดซื้อบ้าน ได้บ้านราคาถูกกว่าปกติ

 

    บ้านและที่ดิน หากให้มองเป็นสินค้า จัดได้ว่ามีความแตกต่างจากสินค้าประเภทอื่นๆ เพราะโดยปกติสินค้าต่างๆ นั้น ราคามักแปรผันไปตามกลไกลทางการตลาด ผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่สามารถขึ้นลงราคาได้เองโดยง่าย แต่บ้านและที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ มีลักษณะพิเศษ เป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ ที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย จำเป็นต้องมีทักษะ ความรู้ ความพยายามเข้ามาช่วย เพื่อให้ได้บ้านในราคาที่ถูกกว่าปกติ

 

    บ้านแต่ละหลัง ที่ดินแต่ละแปลง ทำเลแต่ละแห่ง ย่อมมีเอกลักษณ์ ข้อดี ข้อเสีย ที่แตกต่างกันออกไป ทำให้ราคาขึ้นอยู่กับการมองเห็นถึงคุณค่า เพราะฉะนั้น ผู้ซื้อควรรู้จักที่จะมองให้ออก จินตนาการให้เป็น แม้สภาพบ้านและที่ดินในขณะนั้น จะดูไม่ดีเอาเสียเลย เอาหละครับ สำหรับเนื้อหาชุดนี้ “บ้านไอเดีย” รวบรวมเทคนิค 8 ข้อ ไว้ให้ได้ฝึกใช้กัน เผื่อวันใดวันหนึ่ง ท่านต้องการซื้อบ้านสักหลัง หากนำไปใช้แล้ว จะได้บ้านที่ถูกใจ และคุ้มค่าอย่างแน่นอน

8 เทคนิคซื้อบ้านและที่ดิน ราคาถูก

 

1. สร้างตัวเลือกให้ตนเอง - โดยปกติแล้วคนทั่วไปเมื่อต้องการซื้อบ้าน มักจะหาตัวเลือกเพียง 1-4 หลังไว้พิจารณาเท่านั้น ซึ่งทำให้เสียโอกาสที่จะได้บ้านราคาถูกไป ควรสร้างโอกาสให้ตนเอง ด้วยการขยันหาบ้าน ในทำเลและลักษณะที่ต้องการ ประมาณ 10 หลังขึ้นไป เพราะหากตัวเลือกเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมแล้ว ยิ่งมีตัวเลือกมากขึ้นเท่าไหร่ ย่อมมีโอกาสที่จะได้บ้านดี ราคาดีมากขึ้นกว่าเดิมอย่างแน่นอน อีกทั้ง ยังทำให้ผู้ซื้อ เรียนรู้ทักษะในการฝึกดูบ้านมากขึ้นอีกด้วย

 

2. เลือกซื้อบ้านมือสอง - หากเปรียบเทียบระหว่างบ้านมือสองและบ้านใหม่ สำหรับบ้านใหม่ ราคาบ้านย่อมเป็นไปตามราคาตลาด ผู้ขายจำเป็นต้องขายตามราคาต้นทุกบวกกำไรที่ผู้ขายกำหนดไว้แล้ว แต่สำหรับบ้านมือสอง ราคาสามารถต่อรองได้ ราคาบ้านจะขึ้นอยู่กับจังหวะและโอกาสของผู้ซื้อ โอกาสการได้บ้านถูกกว่าราคาปกติ ย่อมเกิดขึ้นได้เสมอ แต่บ้านใหม่ราคาย่อมเป็นไปตามประกาศขายเสมอ

 

3. เลือกซื้อบ้านเก่า สภาพไม่สมบูรณ์ - ความไม่สมบูรณ์ในที่นี้ ต้องพึ่งพาจินตนาการของผู้ซื้อ ว่าหากซื้อบ้านหลังดังกล่าวไปแล้ว สามารถปรับปรุง แก้ไขจุดบกพร่องนั้นได้อย่างไร หรืออาจจินตนาการถึงการต่อเติม ปรับปรุงภูมิทัศน์ เพื่อให้เกิดประโยชน์ใช้สอย น่าอยู่มากยิ่งขึ้น เพราะคนทั่วไปมักนิยมซื้อบ้านที่ดูสวยงามตั้งแต่แรกพบ แน่นอนว่า บ้านหลังนั้นย่อมเป็นที่หมายปอง ต้องการของตลาดเช่นเดียวกัน ราคาย่อมสูงเป็นธรรมดา แต่ทั้งนี้ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีทักษะด้านการประเมินราคาบ้าน รวมทั้งประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ปรับปรุง มิเช่นนั้นอาจได้บ้านไม่สมบูรณ์แต่ราคาสูงได้เช่นเดียวกัน อาจจำเป็นต้องพาช่าง ผู้เชี่ยวชาญที่สามารถช่วยตัดสินใจให้เราได้

 

4. ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจซบเซา - ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ คนตกงานเยอะ โอกาสนี้จะเป็นจังหวะที่เหมาะกับผู้ซื้อ เพราะปัจจัยในการอยากขาย มีมากเป็นพิเศษ และอำนาจการต่อรองเพื่อให้ได้บ้านราคาถูกกว่าปกติ ย่อมมีมากขึ้นเช่นกัน ส่วนในช่วงเศรษฐกิจดีนั้น จะเหมาะกับผู้ขายมากกว่า เพราะคนทั่วไป ชอบซื้อบ้านช่วงการเงินสภาพคล่อง เศรษฐกิจดีนั่นเอง ฝึกมองให้แตกต่าง ก็ย่อมมีโอกาสที่ดีครับ

 

5. ซื้อบ้านและที่ดินนอกตลาด - โดยปกติแล้วในยุคปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้าน นิยมค้นหาบ้านในสื่อต่างๆ ทั้งหนังสือ นิตยสาร เว็บไซต์ และการลงประกาศตามแหล่งต่างๆ ซึ่งให้ความสะดวก สบายในการค้นหา แต่สิ่งที่ตามมานั่นคือ มีผู้ซื้อติดต่อซื้อกับผู้ขายจำนวนมากขึ้นเช่นกัน ทำให้การต่อรองเป็นไปได้ยาก โดยเฉพาะกรณีที่บ้านหรือที่ดินดังกล่าว ได้รับการติดต่อจากผู้ซื้อจำนวนมาก ผู้ขายย่อมเป็นฝ่ายได้เปรียบเสมอ วิธีการหาซื้อบ้านนอกตลาดนั้น สามารถทำได้โดย ลงสนามตระเวนหาบ้านและที่ดิน ในทำเลที่ต้องการด้วยตนเอง เน้นเฉพาะบ้านที่เจ้าของบ้านเป็นผู้ขายเองโดยตรง จะทำให้ได้ราคาที่ถูกกว่าปกติมากยิ่งขึ้น

 

6. เลือกซื้อโดยตรงกับเจ้าของบ้าน - ปัจจุบันการซื้อขายบ้านโดยทั่วไป นิยมผ่านนายหน้า ทั้งนายหน้ามือสมัครเล่น และนายหน้าในรูปแบบบริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริษัทฝากขายบ้าน ในที่นี้ขอเรียกโดยรวมว่า “นายหน้า” โดยปกติแล้ว เจ้าของบ้านย่อมอยากได้ในราคาที่ตนคาดหวังไว้แล้ว แต่เมื่อจำเป็นต้องพึ่งพานายหน้า ผลของการซื้อขายนั้น ย่อมต้องแบ่งเปอร์เซ็นให้กับนายหน้า ตรงจุดนี้มักทำให้ผู้ขาย คิดคำนวณราคาบวกเผื่อไว้ เพื่อให้ราคาบ้าน ยังคงได้เงินตามจำนวนที่ผู้ขายได้หวังผลไว้แล้ว และในบางกรณี บริษัทรับฝากขาย อาจบวกราคาสูงไปกว่าราคาที่เจ้าของบ้านขาย ก็มีเช่นเดียวกัน เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านโดยตรงจากเจ้าของบ้าน ย่อมมีโอกาสได้บ้านราคาถูกกว่า

 

7. เลือกซื้อบ้านช่วงเจ้าของร้อนเงิน - เมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด หรือเกิดการเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ชีวิตกระทันหัน เช่น เจ้าของบ้านมีภาระหนี้จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ด่วน , ย้ายที่ทำงาน ย้ายถิ่นฐาน ปัจจัยเหล่านี้ มักเป็นผลที่จำเป็นต้องขายบ้านด่วน เพราะมีเงื่อนไขของเวลาบีบบังคับให้รีบขาย การพูดคุยต่อรองราคาบ้าน มักได้ผลดี สามารถต่อรองได้ผลกว่าปกติ

 

8.  พูดคุยต่อรองอย่างใจเย็น - บ้านและที่ดิน ปกติแล้วมีราคาหลักแสน หลักล้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยเลย ผู้ซื้อจำเป็นต้องใจเย็นให้มากในทุกกระบวนการ การพูดคุยต่อรองก็เช่นเดียวกัน อาจต้องขยันเข้าไปคุยบ่อยๆ ยึดมั่นเข้มแข็งกับราคาที่ได้ตั้งเกณฑ์ไว้ หากยังไม่ได้ราคาที่ต้องการอย่างเหมาะสม ก็ไม่ต้องสนใจ หรืออาจทิ้งท้ายกับผู้ขายไว้ว่า หากผู้ขายเปลี่ยนใจในอนาคต ให้ติดต่อมาได้เสมอ

 

เป็นเช่นไรกันบ้าง สำหรับ 8 กลยุทธ์ ที่บ้านไอเดียได้นำเสนอมาไว้เป็นแนวทางในการเลือกซื้อบ้านราคาถูกกว่าทั่วไป ทั้งนี้เทคนิคทุกๆ ข้อ จำเป็นต้องใช้ร่วมกันเสมอ สิ่งเหล่านี้ ไม่เพียงแค่จะทำให้ผู้ซื้อ ได้บ้านในราคาถูกเท่านั้น แต่ยังได้บ้านที่เหมาะสม เหมาะเจาะกับความชอบ ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อ เพราะทุกกระบวนการ มุ่งเน้นให้ได้ไปสัมผัส ไปดูทำเลจริง ลงสนามจริงในพื้นที่ต่างๆ ทำให้ พื้นที่ที่ดีที่สุดสำหรับตัวเราเองนั้น ย่อมไม่หนีไปไหน อย่างแน่นอน

เทคนิคเลือกซื้อคอนโดฯให้ได้ของดีแบบไม่เสี่ยง

การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมดี ๆ สักแห่งเป็นเรื่องที่ทำได้ไม่ง่ายนักเพราะมีองค์ประกอบเกี่ยวข้องที่ต้องพิจารณาหลายอย่างด้วยกัน ซึ่งหากขาดความระมัดระวังอาจถูกเอาเปรียบได้ง่าย ๆ

     ถ้ากล่าวถึงการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมแล้ว หลายท่านคงนึกถึงรูปแบบการอยู่อาศัยพิเศษประเภทหนึ่งที่ไม่ใช่เป็นการอยู่อาศัยในลักษณะครอบครัวเดี่ยว ๆ แต่เป็นการอยู่รวมกันในอาคารเดียวกันหลาย ๆ ครอบครัว และกรรมสิทธิ์ของตัวทรัพย์สินก็แปลกกว่าทรัพย์สินของที่อยู่อาศัยแบบอื่น ๆ กล่าวคือนอกจากจะมีทรัพย์ส่วนบุคคลแล้วยังมีทรัพย์ส่วนกลางที่ต้องรวมกันเป็นเจ้าของด้วย ความแตกต่างเหล่านี้ทำให้ปัจจัยต่าง ๆ ที่เป็นตัวกำหนดมูลค่าของคอนโดมิเนียมจึงมีรูปลักษณ์เฉพาะตัว ไม่เหมือนใคร กล่าวคือโดยทั่วไปแล้วคอนโดมิเนียมจะมีความน่าสนใจมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับปัจจัยประกอบต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

1.ความสะดวกสบาย ความสุข และความร่มเย็นในการอยู่อาศัย ปัจจัยตัวนี้จัดว่ามีความสำคัญลำดับต้น ๆโดยคอนโดมิเนียมที่ดีควรมีจำนวนผู้อยู่อาศัยพอเหมาะไม่หนาแน่นจนเกินไป ทั้งนี้เจ้าของห้องชุดทุกคนจะต้องเป็นผู้มีความรู้และความเข้าใจในการอยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมดีด้วย วิธีสังเกตง่ายๆอาจดูได้จากสภาพการอยู่อาศัยและกฎระเบียบที่ใช้บังคับภายในคอนโดมิเนียม จะต้องรัดกุมและเอื้ออำนวยให้เกิดความสงบสุข ร่มเย็น และปลอดภัยในการอยู่อาศัย

2.ทำเลที่ตั้งเนื่องจากแนวคิดหลักของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเน้นเรื่อง ความสะดวกสบายในการเดินทางมาทำงานหรือกิจกรรมต่าง ๆ ในเมืองเป็นสำคัญ ดังนั้นทำเลคอนโดใดยิ่งใกล้แหล่งทำงานและแหล่งจับจ่ายใช้สอยมากแค่ไหน ย่อมมีความน่าสนใจมากเพียงนั้น ตัวอย่างทำเลที่คนนิยมกันมาก ได้แก่ ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า ติดห้างสรรพสินค้า ติดมหาวิทยาลัย หรือติดสวนสาธารณะ

3.ขนาดและรูปแบบ รวมถึงผังการจัดห้อง โดยพิจารณาดูว่ามีความสะดวกเหมาะสมต่อการใช้ประโยชน์มากน้อยแค่ไหน ก่อให้เกิดความสวยงามและสร้างบรรยากาศให้กับห้องชุดมากเพียงใด

4.สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโดมิเนียม เช่น เครื่องทำความเย็น ที่จอดรถ ไฟฟ้า ประปา ร้านขายอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต สนามกีฬาในร่ม และมุมสงบเพื่อการพักผ่อน เป็นต้น สิ่งต่าง ๆยิ่งมีมากและพร้อมสรรพเท่าไหร่ ความน่าสนใจก็จะมีเพิ่มมากขึ้นดุจเงาตามตัว เพราะสิ่งเหล่านี้เอื้ออำนวยให้เกิดความสุข ความสะดวกสบายแก่ผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ

5.ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งได้แก่ทรัพย์สินที่เจ้าของห้องชุดภายในคอนคอนโดมิเนียม มีสิทธิเป็นเจ้าของและใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟต์ สนามกีฬา สถานที่พักผ่อน ฯลฯ ซึ่งต้องพิจารณาดูว่ามีพร้อมสรรพเพียงพอแค่ไหน ทั้งนี้จะต้องพิจารณา รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางด้วยว่า มีอัตราสมเหตุสมผลมากน้อยแค่ไหน

     เชื่อว่าถ้าท่านเลือกซื้อคอนโดมิเนียมโดยอิงจากปัจจัยกำหนดมูลค่าที่กล่าวมาแล้ว และตอนทำสัญญาไม่ลืมตรวจสอบสัญญาให้มีเงื่อนไขครบถ้วนตามที่กำหนดแล้ว ท่านคงได้คอนโดฯ ดีมาเป็นเจ้าของแบบไม่เสี่ยงแน่ ๆขอให้โชคดีนะครับ

ลงทุนในอสังหาฯด้วยเงิน0บาท B1.

Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ

http://terrabkk.com/news/case-7-%E0%B9%80%E0%B8%AB%E0%B8%95%E0%B8%B8%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%84%E0%B8%99%E0%B8%A3%E0%B8%A7%E0%B8%A2%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1/


Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ

Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ

Share : 

24/7/2014

1,568 views

ข่าวล่าสุด

ของใช้ในบ้านแบบ DIY จากของรอบๆตัว

ทุกรูปแบบของเคล็ดลับ, ทางลัด, หรือวิธีการที่ใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและประโยชน์ในชีวิตประจำวัน อย่างชาญฉลาดและสร้างสรรค์เรียกว่า Life Hack มันเกี่ยวกับทุกอย่างที่เป็นความคิดสร้างสรรค์และการทำอะไรโดยกระทันหัน เมื่อคุณจำเป็นต้องแก้ปัญหาเล็กๆน้อยๆ หรือเวลาที่คุณต้องการทำให้อะไรซักอย่างดีขึ้น เพื่อความเข้าใจคอนเซปต์และได้ไอเดียไปประยุกต์ใช้ เราได้รวบรวมสิ่งประดิษฐ์สุดสร้างสรรค์ 10 อย่างดังต่อไปนี้ เปลี่ยนลูกเทนนิสให้เป็นที่เสียบกุญแจ หรือเป็นของใช้อรรถประโยชน์และหน้าตากวนๆ สำหรับบ้านของคุณ แค่กรีดส่วนที่เป็นปาก ติดตาสองข้าง แกนกระดาษทิชชู่สามารถใช้ทำเป็นกระถางต้นไม้เล็กๆที่สวยงามได้ แค่ตัดให้ได้ขนาดแล้วติดกาวตรงก้นกระถาง แกลลอนพลาสติคสามารถตัดทำเป็นที่ตักไว้ใช้ในสวน หรือที่ตักผงได้ ที่คุณต้องทำคือตัดแกลลอนพลาสติกให้ได้รูปและขนาด ที่ตักผงหรือที่โกยขยะมีประโยชน์ได้หลายอย่าง ตัวอย่างเช่นถ้าคุณจำเป็นต้องเติมน้ำในถัง ที่ตักผงจะช่วยทำให้น้ำไหลลงถังพอดี ไม่ต้องใช้สายอย่างให้วุ่นวาย ทุกวันนี้อาจจะไม่มีใครฟังเพลงด้วยเทปคาสเซ็ทท์แล้ว แต่กล่องเทปมันก็เอามาประยุต์ใช้ได้ โดยอาจทำเป็นแท่นวางโทรศัพท์เก๋ๆได้ นอกจากแท่นวางโทรศัพท์ ยังสามารถวางนามบัตร โน็ตเตือนความจำ วางไว้บนโต๊ะทำงานจะทำให้มันดูกลมกลืนเลยทีเดียว เวลาที่คุณต้องเจาะกำแพง มันก็มักจะมีฝุ่นผงฟุ้งออกมา เพราะฉะนั้นใช้ โพสต์อิทติดไว้ใต้บริเวณที่คุณเจาะ พับครึ่งนึงเป็นที่ดักฝุ่งผง ทำให้พื้นไม่เลอะเทอะ ตัวหนีบผ้ามันจะมีประโยชน์มากๆ เวลาที่คุณจะต้องตกตะปู คุณไม่ต้องเสี่ยงเจ็บตัว ใช้ตัวหนีบจัดตะปูให้เข้าที่แทนใช้มือ ถ้าคุณดูซีรีย์ The Big Bang Theory คุณจะต้องจำวิธีพับผ้าที่ชาญฉลาดของ Sheldon ได้ ทำตามเขาเลย จะทำให้พับเสื้อได้เนี๊ยบมากๆ cr. […]

พฤกษา เรียลเอสเตท รุกหนักคอนโดต่ำกว่าล้าน เปิด “พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต”

พฤกษา เรียลเอสเตท เตรียมเปิดคอนโดใหม่ “พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต” ภายใต้คอนเซ็ปต์ “สุขอย่างใหญ่ เต็มสไตล์ชีวิต” รุกตลาด รองรับการขยายตัวของเมืองย่านรังสิต โดยจัดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่า คอนโดมิเนียมในระดับราคาเดียวกัน ราคาเริ่มต้นเพียง 699,000 บาท นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า “โซนรังสิต เป็นโซนพื้นที่ที่มีศักยภาพ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกินล้านบาท พฤกษา จึงใช้จุดแข็งในเรื่องการบริหารจัดการและการบริหารการก่อสร้างที่ทันสมัย มาพัฒนาคอนโด คือ “พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต” เป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 1,044 ยูนิต ในพื้นที่ 9 ไร่เศษ โซนรังสิต เป็นทำเลที่มีทั้งแหล่งชุมชน แหล่งงาน และสถาบันการศึกษาระดับอุดมศึกษาชั้นนำหลายแห่ง ที่สำคัญคือสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ หรือโซนอื่นได้อย่างสะดวกรวดเร็ว พฤกษา มองว่าขณะนี้เศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ […]

ลลิลฯ ฉลองครบรอบ 27 ปี จัดโปรโมชั่น “กิน อยู่ เที่ยวฟรี พร้อมค่าส่วนกลาง 5 ปี รับเพิ่ม Smart Home Set บ้านอัจฉริยะ”

บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จัดโปรโมชั่นคืนกำไรลูกค้าสุดคุ้ม มอบเงื่อนไขสุดพิเศษ ฉลองครบรอบ 27 ปี ขนโครงการคุณภาพมากกว่า 20 โครงการ ภายใต้แบรนด์ “แลนซีโอ” “แลนซีโอ คริป” “ไลโอ” “ลีโว” และ “ลิปป์” เสนอเงื่อนไขสุดพิเศษ “กิน อยู่ เที่ยวฟรี พร้อมค่าส่วนกลาง 5 ปี” และพิเศษสุดรับเพิ่ม Smart Home Set บ้านอัจฉริยะ เฉพาะวันที่ 2-3 ส.ค. 57 นี้เท่านั้น นายชูรัชฏ์ ชาครกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้แนวคิด “บ้านที่ปลูกบนความตั้งใจที่ดี” เปิดเผยว่า ตลอดระยะเวลา 27 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพมากมาย […]

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ “ของหอมหวาน” สำหรับ “คนรวย” (มนุษย์ที่มีเงินเหลือเก็บชอบกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนหลากหลายรูปแบบ) เพราะอะไรคนรวยถึงชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

ท่านเศรษฐี เพราะ “การกู้เงินมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ เราจึงตัดสินใจไม่ยากที่จะลงทุน”

TerraBKK Research ขอยกตัวอย่าง กรณีศึกษาจริงของ “ท่านเศรษฐี” ตัดสินใจซื้อคอนโดในโรงเรียนนานาชาติแห่งหนึ่งย่านแจ้งวัฒนะ ผู้ขาย (ชาวต่างชาติ) เสนอขาย 5,850,000 บาท ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนขายพร้อมสัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 38,500 บาท และในสัญญาผู้เช่าสามารถต่อสัญญาได้อีก 1 ปีที่ค่าเช่าเท่าเดิม โดยผู้เช่าไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ท่านเศรษฐีคิดเบื่องต้นรายได้ค่าเช่า 462,000 ได้ Yield เท่ากับ 7.89% เป็นทรัพย์ที่น่าสนใจมาก เลยส่งต่อให้ TerraBKK สำรวจ Base Case ให้ดังนี้

รายละเอียดข้อมูลซื้อขาย ดังนี้

• เงินลงทุน เท่ากับ 6,000,000 บาท
• ราคาขายห้องชุด 5,850,000 บาท ขนาดห้อง 203.1 ตร.ม.
• สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่า 38,500 บาทต่อตารางเมตร เริ่มต้นเดือนมกราคม สิ้นสุดเดือนธันวาคม
• ประมาณการใน Cash Flow คิดอัตราว่างปีละ 2 เดือน
• ขอกู้ธนาคารได้ 4,970,000 ล้านบาท (ประมาณ 85% ของราคาขาย)
• จ่ายชำระเงินกู้ เดือนละ 37,934.80 บาท(รวมเงินต้นและดอกเบี้ย)
• ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาใหญ่แห่งหนึ่ง

1. งวดที่ 1-6 ดอกเบี้ย 0%
2. งวดที่ 7-36 ดอกเบี้ย  MLR-1.75%
3. งวดที่ 37 เป็นต้นไป ตลอดอายุสัญญา MLR-1%
4. MLR = 7.125% (ณ วันที่ 21 มีนาคม 2557 ล่าสุด)

• ผู้ขายคอนโดมิเนียม ออกค่าธรรมเนียมให้ทั้งหมด
• ราคาประเมินห้องชุดจากกรมที่ดิน 4,349,100 บาท
• ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตร (ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย)
• โอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 1 พ.ย. 2556
• ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

1. ค่าจดจำนอง 1%              49,700 บาท
2. ค่าประกันอัคคีภัย             11,557.07 บาท
3. ค่าแคชเชียร์เช็ค              20 บาท
4. ค่าอากรแสตมป์               2,485 บาท
5. ค่าธรรมเนียมการโอน       86,982 บาท (ผู้ขายเป็นผู้ออก)

• ประมาณการราคาขายทิ้งเท่ากับ 6,200,000 บาท เท่ากันทุกปี (ราคาตลาด ณ ปี 2556)

ต่อไปจะทำการเปรียบเทียบรูปแบบการลงทุน โดยจะแบ่งออก Base Case กับ Worst Case โดยรวมกันมีทั้งหมด 5 กรณี ดังนี้

Base Case :

กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี

กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย ได้วงเงินกู้เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

จะเห็นว่า ในกรณี Base case ที่วางแผนไว้ว่าจะลงทุนเพียง 3 ปี ผลตอบแทนสูงสุดคือ กรณีที่ ที่ 3  ซึ่งกู้ 85% แล้วขายในปีที่ 4 ให้ผลตอบแทน 42.23% ต่อปี เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้ในการซื้อคอนโดมิเนียมภายใต้โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำและขายเมื่อสิ้นสุดโปรโมชั่น ส่วนกรณีที่ให้ผลตอบแทนต่ำสุดจะเป็น กรณีที่ใช้เงินสดซื้อเต็มจำนวน ให้ผลตอบแทนเพียง 6.78% ต่อปี ถ้าหากมองในตัวของกระแสเงินสดรวมสุทธิ (Net Income) จะเห็นว่าในกรณีที่ 3 ยังคงให้กระแสเงินสดรวมสุทธิสูงที่สุด จากการลงทุนในระยะเวลา 3 ปี จากข้อดีของการนำเงินสดที่เหลือไปลงทุนให้ได้ผลตอบแทนแบบทบต้นทบดอก ทำให้กระแสเงินสดรวมสุทธิโตขึ้นอย่างรวดเร็ว

เพราะการลงทุนมีความเสี่ยงทาง TerraBKK Research จึงนำเสนอ Worst Case หากขายไม่ได้ในปีที่ 4 แล้วต้องถือต่อเพื่อขาย ในปี 6 และ ปีที่ 11 แล้วต้องขายในราคา 6.2 ล้าน เท่าเดิม ซึ่งท่านเศรษฐยังได้รับผลตอบแทนที่สูงอยู่ดี แสดงให้เห็นในตาราง ดังต่อไปนี้

Worst Case :

กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6

กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11

จากตารางจะเห็นว่า ในกรณี  Worst Case หากต้องถือต่อไปอีก แล้วขายในปีในที่ 6 และปีที่ 11 จะผลตอบแทนก็ยังดีอยู่เมื่อเทียบกับการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด โดยกรณีที่ 4 ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากรณีที่ 5 โดยมีค่า IRR เท่ากับ 37.90% และ 29.41% ตามลำดับ ส่วนกระแสเงินสดรวมสุทธิ ของกรณีที่ 4 และกรณีที่ 5 ก็ยังสูงขึ้นต่อเนื่องต่อเนื่องเช่นกัน ทำให้ในกรณี Worst Case ที่ขายไม่ได้ตามที่วางแผนเอาไว้ว่าจะต้องขายใน 3 ปี ก็ยังให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการนำเงินสดไปกินดอกเบี้ยหรือลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินสดทั้งหมด

ดังนั้นทาง TerraBKK Research ขอสรุปให้ท่านเศรษฐี ทราบว่า “ท่านควรใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ เมื่อค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและการลงทุนครั้งนี้ได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ามากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้”

ตารางกระแสเงินสดในแต่ละกรณี
กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี

กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี

กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6

กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11

สามารถอ่านบทความ Case Study เพิ่มเติม ได้ที่
>Case Study 6 : Cut Loss !! ตัดใจขายทิ้ง เมื่อเก็บอสังหาฯไว้ มีแต่รายจ่าย
>Case Study 5 : รายได้เท่าเดิม อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่า ควรทำอย่างไร ?
>Case Study 4 : ดับฝัน! First Jobber เป็นเจ้าของคอนโดฯแทนเช่าหอพัก
>Case Study 3 : “เช่าซื้อบ้าน” ทางออกของผู้มีรายได้น้อย
>Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ?
>Case Study 1 : ลงทุนอสังหา ต้องกู้สินเชื่ออย่างไร ?

อ่านบทความอื่นๆ : Market Outlook

คอนโดฯมือสองกับอายุอาคารสำคัญมาก

ในการเลือกซื้อคอนโดฯมือสอง นอกจากจะพิจารณาทำเลและราคาเป็นสำคัญแล้ว อีกปัจจัยที่ไม่ควรลืมสำหรับคอนโดมือสองก็คือ “อายุอาคาร” ซึ่งอายุอาคารไม่ได้มีผลแค่กับสภาพอาคารภายนอกเท่านั้น แต่ยังมีผลไปถึงราคาขายและค่าเช่าอีกด้วย สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อหรือเช่าคอนโดฯมือสองลองพิจารณาจากกราฟดังต่อไปนี้ ว่าอายุอาคารกับราคามีความสัมพันธ์กันอย่างไร จากกราฟจะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะเป็นราคาขายหรือค่าเช่า ราคาจะแปรผกผันกับอายุอาคาร นั่นก็คือยิ่งอาคารเก่ามาก ราคายิ่งลดลง ค่าเช่าก็เหมือนกัน ยิ่งอาคารเก่ามากเท่าไหร่ ค่าเช่าก็เก็บได้น้อยลงตามไปด้วย Terra Research มองว่า หากต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แนะนำให้ซื้อคอนโดที่มีอายุไม่เกิน 10 ปี เพราะจะได้คอนโดฯที่ราคาถูก แต่ได้อัตราผลตอบแทนที่สูง แต่หากต้องการซื้อแล้วขายต่อ ควรขายภายในระยะเวลา 5 ปี

ห้องชุดขนาดใหญ่ราคาไม่เกิน 7 ล้าน หาได้ที่ไหน

คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปัจจุบันนั้น ขนาดของห้องชุดมีขนาดเล็กลงเรื่อยๆ แต่ราคาไม่ได้ลดลงตามไปด้วย จะเห็นได้ว่า ห้องชุดที่พื้นที่ใหญ่และราคาถูก เริ่มหาไม่ได้สำหรับคอนโดใหม่ แต่ยังพอสามารถหาได้สำหรับคอนโดมือสอง Terra Research ขอแนะนำทำเลที่พร้อมไปด้วยศักยภาพและห้องชุดขนาดใหญ่มากกว่า 60 ตร.ม. และราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะพบมากสุดย่านพระราม 3-ยานนาวา โดยเฉพาะในแถบช่องนนทรี ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่ราคาคอนโดไม่แพงมากนัก เมื่อเทียบกับทำเลที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง อันดับ 2 ย่านสุขุมวิท-ชิดลม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณคลองตันเหนือและคลองเตยเหนือ และอันดับ 3 ย่านสีสม-สาทรซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ จะเป็นคอนโดเก่ามากกว่า 15 ปี ส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณบางรัก สีลม โดยสรุปห้องชุดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขนาด 60 ตร.ม. ขึ้นไป ราคาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 4-6 ล้านบาท หรือประมาณ 50,000-70,000 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ขนาดและราคาจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาพอาคารเป็นหลัก ซึ่งเหมาะมากสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยสำหรับครอบครัวคนเมืองขนาดเล็ก อยู่อาศัย 2-4 คน

เปรียบเทียบการออกแบบทาวน์เฮ้าส์มือหนึ่งและทาวน์เฮ้าส์มือสอง

จากการสำรวจของ TerraBKK Research พบว่า การออกแบบทาวน์เฮ้าส์มือสองในสมัยก่อนกับมือหนึ่งในปัจจุบันมีลักษณะการออกแบบสัดส่วนของห้อง (Layout) ไม่แตกต่างกันมากนัก ทาวเฮ้าส์มือหนึ่งในบัจจุบัน ถ้าเป็น 2 ชั้น จะออกแบบเป็น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ส่วน 3 ชั้น ออกแบบเป็น 3 ห้องนอน แบ่งเป็นห้องนอนที่มีตู้เสื้อผ้าในตัว 2 ห้องนอน และห้องนอนเล็กธรรมดา 1 ห้องนอน ส่วนชั้น 2 จะมีห้องที่จัดเป็นโซนพักผ่อนไว้ดูทีวี หรือทำงานก็ได้แล้วแต่ความชอบของแต่ละบุคคล ทาวเฮ้าส์มือสองก็มีลักษณะใกล้เคียงกับทาวเฮ้าส์มือหนึ่ง แต่ลักษณะการออกแบบอาจจะไม่ทันสมัยเท่ากับทาวเฮ้าส์มือหนึ่งแต่ก็ตอบสนองต่อความต้องการของผู้ซื้อได้ดีพอๆกัน โดยทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น มี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ส่วนทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น มี 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ เช่นเดียวกันกับทาวน์เฮ้าส์มือหนึ่ง