http://terrabkk.com/news/case-7-%E0%B9%80%E0%B8%AB%E0%B8%95%E0%B8%B8%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%84%E0%B8%99%E0%B8%A3%E0%B8%A7%E0%B8%A2%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1/
Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ
Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ
ข่าวล่าสุด
ทุกรูปแบบของเคล็ดลับ, ทางลัด, หรือวิธีการที่ใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและประโยชน์ในชีวิตประจำวัน อย่างชาญฉลาดและสร้างสรรค์เรียกว่า Life Hack มันเกี่ยวกับทุกอย่างที่เป็นความคิดสร้างสรรค์และการทำอะไรโดยกระทันหัน เมื่อคุณจำเป็นต้องแก้ปัญหาเล็กๆน้อยๆ หรือเวลาที่คุณต้องการทำให้อะไรซักอย่างดีขึ้น เพื่อความเข้าใจคอนเซปต์และได้ไอเดียไปประยุกต์ใช้ เราได้รวบรวมสิ่งประดิษฐ์สุดสร้างสรรค์ 10 อย่างดังต่อไปนี้ เปลี่ยนลูกเทนนิสให้เป็นที่เสียบกุญแจ หรือเป็นของใช้อรรถประโยชน์และหน้าตากวนๆ สำหรับบ้านของคุณ แค่กรีดส่วนที่เป็นปาก ติดตาสองข้าง แกนกระดาษทิชชู่สามารถใช้ทำเป็นกระถางต้นไม้เล็กๆที่สวยงามได้ แค่ตัดให้ได้ขนาดแล้วติดกาวตรงก้นกระถาง แกลลอนพลาสติคสามารถตัดทำเป็นที่ตักไว้ใช้ในสวน หรือที่ตักผงได้ ที่คุณต้องทำคือตัดแกลลอนพลาสติกให้ได้รูปและขนาด ที่ตักผงหรือที่โกยขยะมีประโยชน์ได้หลายอย่าง ตัวอย่างเช่นถ้าคุณจำเป็นต้องเติมน้ำในถัง ที่ตักผงจะช่วยทำให้น้ำไหลลงถังพอดี ไม่ต้องใช้สายอย่างให้วุ่นวาย ทุกวันนี้อาจจะไม่มีใครฟังเพลงด้วยเทปคาสเซ็ทท์แล้ว แต่กล่องเทปมันก็เอามาประยุต์ใช้ได้ โดยอาจทำเป็นแท่นวางโทรศัพท์เก๋ๆได้ นอกจากแท่นวางโทรศัพท์ ยังสามารถวางนามบัตร โน็ตเตือนความจำ วางไว้บนโต๊ะทำงานจะทำให้มันดูกลมกลืนเลยทีเดียว เวลาที่คุณต้องเจาะกำแพง มันก็มักจะมีฝุ่นผงฟุ้งออกมา เพราะฉะนั้นใช้ โพสต์อิทติดไว้ใต้บริเวณที่คุณเจาะ พับครึ่งนึงเป็นที่ดักฝุ่งผง ทำให้พื้นไม่เลอะเทอะ ตัวหนีบผ้ามันจะมีประโยชน์มากๆ เวลาที่คุณจะต้องตกตะปู คุณไม่ต้องเสี่ยงเจ็บตัว ใช้ตัวหนีบจัดตะปูให้เข้าที่แทนใช้มือ ถ้าคุณดูซีรีย์ The Big Bang Theory คุณจะต้องจำวิธีพับผ้าที่ชาญฉลาดของ Sheldon ได้ ทำตามเขาเลย จะทำให้พับเสื้อได้เนี๊ยบมากๆ cr. […]
พฤกษา เรียลเอสเตท เตรียมเปิดคอนโดใหม่ “พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต” ภายใต้คอนเซ็ปต์ “สุขอย่างใหญ่ เต็มสไตล์ชีวิต” รุกตลาด รองรับการขยายตัวของเมืองย่านรังสิต โดยจัดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่า คอนโดมิเนียมในระดับราคาเดียวกัน ราคาเริ่มต้นเพียง 699,000 บาท นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า “โซนรังสิต เป็นโซนพื้นที่ที่มีศักยภาพ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกินล้านบาท พฤกษา จึงใช้จุดแข็งในเรื่องการบริหารจัดการและการบริหารการก่อสร้างที่ทันสมัย มาพัฒนาคอนโด คือ “พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต” เป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 1,044 ยูนิต ในพื้นที่ 9 ไร่เศษ โซนรังสิต เป็นทำเลที่มีทั้งแหล่งชุมชน แหล่งงาน และสถาบันการศึกษาระดับอุดมศึกษาชั้นนำหลายแห่ง ที่สำคัญคือสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ หรือโซนอื่นได้อย่างสะดวกรวดเร็ว พฤกษา มองว่าขณะนี้เศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ […]
บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จัดโปรโมชั่นคืนกำไรลูกค้าสุดคุ้ม มอบเงื่อนไขสุดพิเศษ ฉลองครบรอบ 27 ปี ขนโครงการคุณภาพมากกว่า 20 โครงการ ภายใต้แบรนด์ “แลนซีโอ” “แลนซีโอ คริป” “ไลโอ” “ลีโว” และ “ลิปป์” เสนอเงื่อนไขสุดพิเศษ “กิน อยู่ เที่ยวฟรี พร้อมค่าส่วนกลาง 5 ปี” และพิเศษสุดรับเพิ่ม Smart Home Set บ้านอัจฉริยะ เฉพาะวันที่ 2-3 ส.ค. 57 นี้เท่านั้น นายชูรัชฏ์ ชาครกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้แนวคิด “บ้านที่ปลูกบนความตั้งใจที่ดี” เปิดเผยว่า ตลอดระยะเวลา 27 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพมากมาย […]
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ “ของหอมหวาน” สำหรับ “คนรวย” (มนุษย์ที่มีเงินเหลือเก็บชอบกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนหลากหลายรูปแบบ) เพราะอะไรคนรวยถึงชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?
ท่านเศรษฐี เพราะ “การกู้เงินมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ เราจึงตัดสินใจไม่ยากที่จะลงทุน”
TerraBKK Research ขอยกตัวอย่าง กรณีศึกษาจริงของ “ท่านเศรษฐี” ตัดสินใจซื้อคอนโดในโรงเรียนนานาชาติแห่งหนึ่งย่านแจ้งวัฒนะ ผู้ขาย (ชาวต่างชาติ) เสนอขาย 5,850,000 บาท ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนขายพร้อมสัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 38,500 บาท และในสัญญาผู้เช่าสามารถต่อสัญญาได้อีก 1 ปีที่ค่าเช่าเท่าเดิม โดยผู้เช่าไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ท่านเศรษฐีคิดเบื่องต้นรายได้ค่าเช่า 462,000 ได้ Yield เท่ากับ 7.89% เป็นทรัพย์ที่น่าสนใจมาก เลยส่งต่อให้ TerraBKK สำรวจ Base Case ให้ดังนี้
รายละเอียดข้อมูลซื้อขาย ดังนี้
- เงินลงทุน เท่ากับ 6,000,000 บาท
- ราคาขายห้องชุด 5,850,000 บาท ขนาดห้อง 203.1 ตร.ม.
- สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่า 38,500 บาทต่อตารางเมตร เริ่มต้นเดือนมกราคม สิ้นสุดเดือนธันวาคม
- ประมาณการใน Cash Flow คิดอัตราว่างปีละ 2 เดือน
- ขอกู้ธนาคารได้ 4,970,000 ล้านบาท (ประมาณ 85% ของราคาขาย)
- จ่ายชำระเงินกู้ เดือนละ 37,934.80 บาท(รวมเงินต้นและดอกเบี้ย)
- ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาใหญ่แห่งหนึ่ง
- งวดที่ 1-6 ดอกเบี้ย 0%
- งวดที่ 7-36 ดอกเบี้ย MLR-1.75%
- งวดที่ 37 เป็นต้นไป ตลอดอายุสัญญา MLR-1%
- MLR = 7.125% (ณ วันที่ 21 มีนาคม 2557 ล่าสุด)
- ผู้ขายคอนโดมิเนียม ออกค่าธรรมเนียมให้ทั้งหมด
- ราคาประเมินห้องชุดจากกรมที่ดิน 4,349,100 บาท
- ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตร (ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย)
- โอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 1 พ.ย. 2556
- ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าจดจำนอง 1% 49,700 บาท
- ค่าประกันอัคคีภัย 11,557.07 บาท
- ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ 2,485 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอน 86,982 บาท (ผู้ขายเป็นผู้ออก)
- ประมาณการราคาขายทิ้งเท่ากับ 6,200,000 บาท เท่ากันทุกปี (ราคาตลาด ณ ปี 2556)
ต่อไปจะทำการเปรียบเทียบรูปแบบการลงทุน โดยจะแบ่งออก Base Case กับ Worst Case โดยรวมกันมีทั้งหมด 5 กรณี ดังนี้
Base Case :
กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี
กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4
กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย ได้วงเงินกู้เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4
จะเห็นว่า ในกรณี Base case ที่วางแผนไว้ว่าจะลงทุนเพียง 3 ปี ผลตอบแทนสูงสุดคือ กรณีที่ ที่ 3 ซึ่งกู้ 85% แล้วขายในปีที่ 4 ให้ผลตอบแทน 42.23% ต่อปี เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้ในการซื้อคอนโดมิเนียมภายใต้โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำและขายเมื่อสิ้นสุดโปรโมชั่น ส่วนกรณีที่ให้ผลตอบแทนต่ำสุดจะเป็น กรณีที่ใช้เงินสดซื้อเต็มจำนวน ให้ผลตอบแทนเพียง 6.78% ต่อปี ถ้าหากมองในตัวของกระแสเงินสดรวมสุทธิ (Net Income) จะเห็นว่าในกรณีที่ 3 ยังคงให้กระแสเงินสดรวมสุทธิสูงที่สุด จากการลงทุนในระยะเวลา 3 ปี จากข้อดีของการนำเงินสดที่เหลือไปลงทุนให้ได้ผลตอบแทนแบบทบต้นทบดอก ทำให้กระแสเงินสดรวมสุทธิโตขึ้นอย่างรวดเร็ว
เพราะการลงทุนมีความเสี่ยงทาง TerraBKK Research จึงนำเสนอ Worst Case หากขายไม่ได้ในปีที่ 4 แล้วต้องถือต่อเพื่อขาย ในปี 6 และ ปีที่ 11 แล้วต้องขายในราคา 6.2 ล้าน เท่าเดิม ซึ่งท่านเศรษฐยังได้รับผลตอบแทนที่สูงอยู่ดี แสดงให้เห็นในตาราง ดังต่อไปนี้
Worst Case :
กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6
กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11
จากตารางจะเห็นว่า ในกรณี Worst Case หากต้องถือต่อไปอีก แล้วขายในปีในที่ 6 และปีที่ 11 จะผลตอบแทนก็ยังดีอยู่เมื่อเทียบกับการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด โดยกรณีที่ 4 ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากรณีที่ 5 โดยมีค่า IRR เท่ากับ 37.90% และ 29.41% ตามลำดับ ส่วนกระแสเงินสดรวมสุทธิ ของกรณีที่ 4 และกรณีที่ 5 ก็ยังสูงขึ้นต่อเนื่องต่อเนื่องเช่นกัน ทำให้ในกรณี Worst Case ที่ขายไม่ได้ตามที่วางแผนเอาไว้ว่าจะต้องขายใน 3 ปี ก็ยังให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการนำเงินสดไปกินดอกเบี้ยหรือลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินสดทั้งหมด
ดังนั้นทาง TerraBKK Research ขอสรุปให้ท่านเศรษฐี ทราบว่า “ท่านควรใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ เมื่อค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและการลงทุนครั้งนี้ได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ามากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้”
ตารางกระแสเงินสดในแต่ละกรณี
กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี
กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี
กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4
กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6
กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11
สามารถอ่านบทความ Case Study เพิ่มเติม ได้ที่
>
Case Study 6 : Cut Loss !! ตัดใจขายทิ้ง เมื่อเก็บอสังหาฯไว้ มีแต่รายจ่าย>
Case Study 5 : รายได้เท่าเดิม อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่า ควรทำอย่างไร ?>
Case Study 4 : ดับฝัน! First Jobber เป็นเจ้าของคอนโดฯแทนเช่าหอพัก>
Case Study 3 : “เช่าซื้อบ้าน” ทางออกของผู้มีรายได้น้อย>
Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ?>
Case Study 1 : ลงทุนอสังหา ต้องกู้สินเชื่ออย่างไร ?
ในการเลือกซื้อคอนโดฯมือสอง นอกจากจะพิจารณาทำเลและราคาเป็นสำคัญแล้ว อีกปัจจัยที่ไม่ควรลืมสำหรับคอนโดมือสองก็คือ “อายุอาคาร” ซึ่งอายุอาคารไม่ได้มีผลแค่กับสภาพอาคารภายนอกเท่านั้น แต่ยังมีผลไปถึงราคาขายและค่าเช่าอีกด้วย สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อหรือเช่าคอนโดฯมือสองลองพิจารณาจากกราฟดังต่อไปนี้ ว่าอายุอาคารกับราคามีความสัมพันธ์กันอย่างไร จากกราฟจะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะเป็นราคาขายหรือค่าเช่า ราคาจะแปรผกผันกับอายุอาคาร นั่นก็คือยิ่งอาคารเก่ามาก ราคายิ่งลดลง ค่าเช่าก็เหมือนกัน ยิ่งอาคารเก่ามากเท่าไหร่ ค่าเช่าก็เก็บได้น้อยลงตามไปด้วย Terra Research มองว่า หากต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แนะนำให้ซื้อคอนโดที่มีอายุไม่เกิน 10 ปี เพราะจะได้คอนโดฯที่ราคาถูก แต่ได้อัตราผลตอบแทนที่สูง แต่หากต้องการซื้อแล้วขายต่อ ควรขายภายในระยะเวลา 5 ปี
คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปัจจุบันนั้น ขนาดของห้องชุดมีขนาดเล็กลงเรื่อยๆ แต่ราคาไม่ได้ลดลงตามไปด้วย จะเห็นได้ว่า ห้องชุดที่พื้นที่ใหญ่และราคาถูก เริ่มหาไม่ได้สำหรับคอนโดใหม่ แต่ยังพอสามารถหาได้สำหรับคอนโดมือสอง Terra Research ขอแนะนำทำเลที่พร้อมไปด้วยศักยภาพและห้องชุดขนาดใหญ่มากกว่า 60 ตร.ม. และราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะพบมากสุดย่านพระราม 3-ยานนาวา โดยเฉพาะในแถบช่องนนทรี ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่ราคาคอนโดไม่แพงมากนัก เมื่อเทียบกับทำเลที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง อันดับ 2 ย่านสุขุมวิท-ชิดลม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณคลองตันเหนือและคลองเตยเหนือ และอันดับ 3 ย่านสีสม-สาทรซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ จะเป็นคอนโดเก่ามากกว่า 15 ปี ส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณบางรัก สีลม โดยสรุปห้องชุดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขนาด 60 ตร.ม. ขึ้นไป ราคาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 4-6 ล้านบาท หรือประมาณ 50,000-70,000 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ขนาดและราคาจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาพอาคารเป็นหลัก ซึ่งเหมาะมากสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยสำหรับครอบครัวคนเมืองขนาดเล็ก อยู่อาศัย 2-4 คน
จากการสำรวจของ TerraBKK Research พบว่า การออกแบบทาวน์เฮ้าส์มือสองในสมัยก่อนกับมือหนึ่งในปัจจุบันมีลักษณะการออกแบบสัดส่วนของห้อง (Layout) ไม่แตกต่างกันมากนัก ทาวเฮ้าส์มือหนึ่งในบัจจุบัน ถ้าเป็น 2 ชั้น จะออกแบบเป็น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ส่วน 3 ชั้น ออกแบบเป็น 3 ห้องนอน แบ่งเป็นห้องนอนที่มีตู้เสื้อผ้าในตัว 2 ห้องนอน และห้องนอนเล็กธรรมดา 1 ห้องนอน ส่วนชั้น 2 จะมีห้องที่จัดเป็นโซนพักผ่อนไว้ดูทีวี หรือทำงานก็ได้แล้วแต่ความชอบของแต่ละบุคคล ทาวเฮ้าส์มือสองก็มีลักษณะใกล้เคียงกับทาวเฮ้าส์มือหนึ่ง แต่ลักษณะการออกแบบอาจจะไม่ทันสมัยเท่ากับทาวเฮ้าส์มือหนึ่งแต่ก็ตอบสนองต่อความต้องการของผู้ซื้อได้ดีพอๆกัน โดยทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น มี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ส่วนทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น มี 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ เช่นเดียวกันกับทาวน์เฮ้าส์มือหนึ่ง
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น